작년에 빈 오피스텔 한 채를 월세로 돌리기 시작했는데, 올해 5월 종합소득세 신고 기간이 다가오니까 이걸 어떻게 신고해야 하나 꽤 고민이 되더라고요. 주변에 물어보니 주택임대소득은 분리과세라는 게 따로 있다고 해서 찾아보기 시작했는데, 막상 계산 구조를 모르면 홈택스에서 숫자가 들어갔을 때 이게 맞나 싶어 불안해지거든요. 그래서 한 번 정리해 두기로 했어요.
먼저 주택임대소득은 연간 총수입금액이 2천만 원을 넘느냐 안 넘느냐에 따라 갈라져요. 2천만 원을 초과하면 다른 소득과 합산해서 종합과세로만 신고해야 하고, 2천만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중에서 본인이 유리한 쪽을 골라서 신고할 수 있어요. 이 선택권이 있다는 게 핵심이에요. 무조건 분리과세가 유리한 것도 아니고, 무조건 종합이 유리한 것도 아니거든요.
분리과세를 골랐을 때 계산식은 비교적 간단해요. 총수입금액에서 필요경비를 빼고 기본공제를 빼서 과세표준을 구한 다음, 14% 세율을 곱하면 산출세액이 나오는 구조예요. 필요경비율은 미등록 임대주택이면 50%, 지자체와 세무서 양쪽에 등록한 임대주택이면 60%로 쳐 줘요. 기본공제도 등록 여부에 따라 갈라지는데, 미등록은 200만 원, 등록 임대주택은 400만 원을 빼 줘요. 단, 이 기본공제는 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 적용된다는 조건이 붙어요.
예를 들어 볼게요. 미등록 상태로 연간 월세 수입이 1,200만 원 들어왔고 다른 근로소득이 1,500만 원이라고 치면, 필요경비 50%인 600만 원을 빼고 기본공제 200만 원을 빼서 과세표준은 400만 원이 돼요. 여기에 14%를 곱하면 56만 원. 여기에 지방소득세 10%가 붙어서 총 61만 6천 원 정도를 내게 되는 셈이지요. 등록 임대주택이었다면 필요경비 60%에 기본공제 400만 원이라 과세표준이 80만 원으로 뚝 떨어져서, 세금이 확 줄어들어요.
그렇다고 아무나 등록 임대주택 혜택을 받는 건 아니에요. 시군구 지자체에 민간임대주택으로 등록하고 세무서에도 사업자등록을 해야 하고, 임대료 인상률을 5% 이내로 지켜야 해요. 이 5% 룰을 어기면 그해 감면이 날아가고 추징까지 받을 수 있어서 조건 관리가 꽤 깐깐한 편이에요. 본인이 이미 등록되어 있는지 헷갈린다면 렌트홈이나 홈택스에서 확인해 볼 수 있어요.
종합과세로 신고하는 게 유리한 경우도 있어요. 다른 소득이 거의 없어서 전체 종합소득이 기본세율 최저구간인 6% 영역에 들어간다면 14% 분리과세보다 세금이 더 적게 나올 수 있거든요. 반대로 고소득 근로자나 사업자라면 종합으로 합산할 때 최고 45%까지 세율이 치솟을 수 있어서 분리과세가 훨씬 낫고요. 홈택스에 비교 계산 기능이 있어서 금액 몇 개만 넣어 보면 어느 쪽이 유리한지 금방 확인이 돼요.
신고 자체는 매년 5월 한 달 동안 홈택스나 손택스에서 하면 되고, 성실신고확인 대상자는 6월 말까지 여유가 있어요. 신고 화면에서 "주택임대 분리과세" 경로를 선택하고 수입금액, 등록 여부, 필요경비율만 제대로 체크하면 시스템이 자동으로 세액을 잡아 줘요. 다만 월세 수입 증빙을 위해 임대차 계약서, 입금 내역, 간주임대료 대상이라면 보증금 환산액 정보까지 챙겨 두는 게 좋아요.
참고로 간주임대료라는 것도 있어요. 3주택 이상 소유자이면서 보증금 합계가 3억 원을 넘으면, 초과분에 대해 정기예금이자율을 곱해서 임대소득으로 간주하는 제도예요. 지금 정기예금이자율은 3.5%선에서 움직이고 있어서, 보증금이 큰 경우엔 월세가 적더라도 신고 대상이 될 수 있으니 주의가 필요해요. 소형주택 1호는 주택 수에서 빠지는 예외가 있으니 본인 상황을 꼼꼼히 따져 보시는 게 좋겠어요.
놓치기 쉬운 부분 중 하나는 부부 합산 기준이에요. 주택 수를 셀 때 본인 것만 세는 게 아니라 배우자가 소유한 주택까지 합산해서 카운트한다는 점인데요, 부부가 각각 1주택씩 가지고 있으면 세금 기준으로는 2주택자가 돼요. 2주택자부터는 월세 수입에 대해 과세가 시작되니까, 실수로 신고를 누락하지 않으려면 이 부분도 체크해 두셔야 해요. 1주택자이면서 기준시가 12억 원 이하 주택이라면 월세 수입은 비과세라서 신고할 필요가 없어요.
전세보증금만 받는 경우는 어떨까 궁금하신 분도 많을 텐데요, 2주택자 이하라면 전세보증금은 과세 대상이 아니에요. 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억 원 초과인 경우에만 간주임대료로 과세가 되니까, 전세로만 임대하고 있다면 주택 수와 보증금 총액을 먼저 점검해 보시면 돼요. 소형주택 면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 아예 주택 수 산정에서 빠져요.
결국 주택임대소득은 "수입이 얼마인지, 등록했는지, 다른 소득이 얼마인지" 이 세 가지를 기준으로 분리과세와 종합과세 중에 선택하는 게 전부예요. 수입이 2천만 원을 훌쩍 넘는 분이 아니라면 대부분 분리과세 14%가 무난한데, 홈택스 모의계산으로 한 번 돌려 보고 결정하시면 억울하게 세금을 더 내는 일은 없을 거예요. 매년 조건이 조금씩 바뀌니까 5월 신고 직전에 국세청 안내 책자나 홈택스 공지를 한 번 더 확인하시는 습관을 들이시면 안심이 됩니다.